Comprador protegido por el Registro de la Propiedad

El Supremo valida la adquisición de buena fe

El Tribunal Supremo ha confirmado que los compradores de una vivienda mantienen su adquisición cuando actúan de buena fe y confían en la información del Registro de la Propiedad, aunque posteriormente se discuta que el inmueble pudiera tener carácter parcialmente ganancial.

La sentencia, dictada el 18 de junio de 2026, aplica la protección prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y establece que los terceros que adquieren un inmueble de quien aparece como titular registral no deben verse perjudicados por circunstancias jurídicas que no constaban inscritas.

La resolución refuerza la importancia del Registro de la Propiedad como instrumento de seguridad jurídica en las operaciones inmobiliarias y limita las reclamaciones basadas en situaciones internas entre los anteriores propietarios.

La disputa sobre la vivienda vendida

El procedimiento comenzó tras la venta de una vivienda realizada por un hombre divorciado que figuraba como único propietario del inmueble en el Registro. La vivienda había sido adquirida antes del matrimonio, pero durante la relación matrimonial se habían abonado parte de las cuotas del préstamo hipotecario.

La exesposa del vendedor consideró que esas aportaciones podían haber generado un derecho ganancial sobre una parte del inmueble. Por este motivo, solicitó la nulidad de la compraventa al entender que la transmisión se había realizado sin tener en cuenta sus posibles derechos.

El juzgado de primera instancia rechazó la demanda, aunque posteriormente la Audiencia Provincial estimó la reclamación. Los compradores recurrieron ante el Tribunal Supremo, que finalmente resolvió a su favor.

La confianza en el Registro determina la protección

El Tribunal Supremo analiza si los compradores cumplían los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria para ser considerados terceros hipotecarios.

La Sala recuerda que esta protección exige que la adquisición sea realizada a título oneroso, que el vendedor aparezca en el Registro como titular con facultades para transmitir y que el comprador actúe de buena fe e inscriba su derecho.

En este caso, los adquirentes comprobaron la situación registral del inmueble antes de formalizar la operación y no encontraron ningún dato que indicara la existencia de derechos de terceros.

El Supremo señala que la buena fe consiste en confiar razonablemente en que quien vende el inmueble es su legítimo propietario. Además, esta buena fe se presume, por lo que corresponde a quien la niegue demostrar que el comprador conocía la existencia de una situación distinta.

No hay obligación de investigar al vendedor

La sentencia rechaza que los compradores debieran investigar la situación matrimonial del vendedor por el simple hecho de encontrarse divorciado.

El Tribunal considera que el Registro ofrecía una información clara y suficiente, por lo que no puede exigirse una investigación sobre posibles derechos no inscritos.

Asimismo, descarta que el precio de compraventa inferior a una tasación anterior permita acreditar mala fe.

En conclusión, aunque pudiera existir un derecho ganancial conforme a los artículos 1354 y 1357 del Código Civil, los compradores conservan la protección legal porque actuaron como terceros de buena fe.