Legitimación activa de comuneros: el Tribunal Supremo responde a las cuestiones del recurso

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha estimado el recurso de casación interpuesto por veinticuatro propietarios y ha reconocido la legitimación activa de los comuneros para reclamar individualmente frente a la contratista y frente al banco prestamista por el incumplimiento de un contrato de obra suscrito por la comunidad de propietarios. La sentencia anula la resolución de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones para que se examine el fondo del litigio.

Los hechos: un contrato de obra con pago individualizado por cada comunero

Una comunidad de propietarios de un edificio en Rentería suscribió en 2013 un contrato de obra con una empresa de pintura para la restauración de las fachadas del inmueble. La singularidad del contrato residía en su estructura de pago: el propio contrato establecía que cada vecino se responsabilizaba exclusiva e individualmente de la parte del precio correspondiente a su cuota de participación, con libertad para elegir la modalidad de pago —al contado con descuento del cinco por ciento, o financiado a través de un préstamo al consumo concertado directamente con el Banco Santander—.

Veinticuatro propietarios optaron por la vía de la financiación bancaria. La empresa constructora abandonó los trabajos cuando apenas había comenzado, pese a haber recibido de la entidad bancaria el importe íntegro de los préstamos concedidos. Los propietarios afectados interpusieron demanda contra la contratista y contra el banco, reclamando las cantidades que individualmente habían satisfecho.

¿Tienen legitimación activa los comuneros para reclamar por el incumplimiento de un contrato firmado por la comunidad?

Sí, cuando el propio contrato individualiza la obligación de pago de cada propietario. El Tribunal Supremo rechaza que la legitimación activa de los comuneros dependa exclusivamente del dato formal de quién firmó el contrato. Lo relevante es la configuración real de la operación: si el contrato atribuye a cada propietario la responsabilidad exclusiva de su cuota y la libertad de elegir cómo pagarla, los comuneros son sujetos de la relación obligatoria, no meros terceros.

¿Qué elemento del contrato determina la legitimación activa de los comuneros?

La cláusula tercera, que establece que cada vecino se responsabiliza única y exclusivamente de su parte de la obra y configura de forma individualizada su modalidad de pago. Esta cláusula transforma la posición jurídica de los propietarios: no son terceros ajenos al contrato, sino sujetos que asumieron personalmente la obligación de pago y sufrieron directamente el perjuicio del incumplimiento. Eso fundamenta su legitimación activa para reclamar.

¿Tienen legitimación activa los comuneros para reclamar también frente al banco prestamista?

Sí. Los contratos de préstamo reconocían expresamente su carácter vinculado a la operación de obra, lo que activa el régimen del artículo 29 de la Ley 16/2011. El banco alегó la exclusión aplicable a los créditos destinados a inmuebles. El Tribunal lo rechaza: los préstamos financiaban obras de restauración, no la adquisición de derechos reales. La legitimación activa de los comuneros frente al banco queda igualmente reconocida.

Fallo: reconocida la legitimación activa de los comuneros

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones a ese tribunal para que dicte una nueva resolución en la que examine y resuelva el fondo del litigio sin que pueda oponerse la falta de legitimación activa de los comuneros. Sin imposición de costas en ninguno de los dos recursos.