Arrendamiento y condición de consumidor: el TS corrige a la Audiencia Provincial y aplica el criterio europeo

El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación de un prestatario y ha revocado la sentencia de la Audiencia Provincial en un litigio sobre arrendamiento y condición de consumidor. La sentencia enfrenta dos criterios: el criterio del destino final del bien, aplicado por la Audiencia y propio de la legislación de 1984, y el criterio funcional de la actividad profesional o empresarial, consolidado por la jurisprudencia europea y nacional.

Los hechos: novación de préstamo hipotecario para adquirir un local destinado a arrendamiento

Un trabajador por cuenta ajena suscribió en 1999 un préstamo con garantía hipotecaria sobre su vivienda. En 2005 novó y amplió ese préstamo para financiar la adquisición de un local comercial con la intención de arrendarlo, sin dedicarse profesionalmente a la actividad arrendaticia. La escritura de novación incluía una cláusula suelo del 2,75%. El prestatario demandó la nulidad de dicha cláusula por considerarla abusiva.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda, reconociendo la condición de consumidor del demandante. La Audiencia Provincial revocó esa sentencia al entender que la adquisición de un local comercial para arrendamiento no constituía un acto de consumo, sino una actividad inversora con ánimo de lucro que excluía la protección dispensada a los consumidores. El prestatario recurrió en casación.

Lo que sostuvo la Audiencia Provincial: el arrendamiento excluye la condición de consumidor

La Audiencia Provincial consideró que la adquisición de un local comercial para arrendamiento no constituía un acto de consumo, sino una actividad inversora con ánimo de lucro. Aplicó el criterio del destino final del bien, según el cual quien no adquiere para uso personal queda excluido de la condición de consumidor. Este criterio es propio de la Ley de 1984 y ya había sido superado por la jurisprudencia comunitaria antes de su derogación.

Lo que fija el Tribunal Supremo: arrendamiento y condición de consumidor son compatibles

El Tribunal Supremo rechaza ese razonamiento. El criterio determinante no es el destino del bien ni el ánimo de lucro, sino si la operación se inscribe en una actividad empresarial o profesional. Quien adquiere un inmueble para arrendamiento actúa como consumidor siempre que no lo haga con regularidad y habitualidad. En el caso analizado, el prestatario era trabajador por cuenta ajena y la operación fue puntual. El TJUE lo confirmó expresamente en octubre de 2024.

Fallo: nulidad de la cláusula suelo y devolución sin limitación temporal

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la de primera instancia. El prestatario es consumidor y, en consecuencia, la cláusula suelo inserta en la escritura de novación está sujeta al control de transparencia propio de las condiciones generales de la contratación con consumidores, siendo nula por no superarlo. La entidad bancaria queda condenada a eliminar la cláusula y a devolver las cantidades cobradas en exceso, con sus intereses legales, sin limitación temporal.