Propiedad horizontal, autorización de la junta y obras de accesibilidad: el Tribunal Supremo responde

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha desestimado el recurso de casación interpuesto por los propietarios de varios locales comerciales y un sótano en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. La sentencia resuelve cuatro cuestiones: la representación de la comunidad en posición defensiva, la legitimación para impugnar acuerdos, el requisito de salvar el voto y la inoponibilidad de la exención estatutaria frente a obras de accesibilidad.

El origen del litigio en propiedad horizontal

Los propietarios de los locales y el sótano impugnaron el acuerdo por el que la comunidad les incluyó en la derrama extraordinaria aprobada para sufragar obras de accesibilidad: sustitución de puertas por otras correderas y construcción de una rampa de acceso a los ascensores. El título constitutivo de la propiedad horizontal contenía una cláusula que les eximía de contribuir a los gastos de conservación, reparación y limpieza de portal y escaleras, así como de los gastos relativos a los ascensores. El juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad del acuerdo. La Audiencia Provincial revocó esa resolución por considerar que los demandantes carecían de legitimación.

¿Necesita la comunidad autorización de la junta para recurrir en apelación?

No cuando actúa en posición defensiva. En propiedad horizontal, el presidente necesita autorización de la junta para ejercitar acciones judiciales. Pero recurrir una sentencia que anula un acuerdo comunitario es defender una decisión ya adoptada por la junta, no ejercitar una acción nueva. La autorización de la junta no es exigible en este supuesto.

¿Pueden impugnar acuerdos los propietarios que adeudan cuotas en propiedad horizontal?

Sí, cuando el acuerdo impugnado afecta a la distribución de gastos. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal exige estar al corriente, pero establece una excepción para los acuerdos que afectan a las cuotas o la distribución de gastos. La jurisprudencia la extiende a los acuerdos que imponen cargas que los estatutos eximían. Todos los demandantes están legitimados.

¿Equivale la abstención a salvar el voto en propiedad horizontal?

No. Salvar el voto en propiedad horizontal es una manifestación específica de discrepancia, distinta de la abstención. Los demandantes manifestaron deliberadamente que no iban a votar porque el asunto no les incumbía. El Tribunal califica esa postura de «absolutamente inasumible» como equivalente a salvar el voto y les priva de legitimación.

¿Ampara la exención estatutaria frente a obras de accesibilidad en propiedad horizontal?

No. Las obras de accesibilidad no son obras de conservación o limpieza del portal. Son el cumplimiento de una obligación legal. Las exenciones estatutarias en propiedad horizontal no son oponibles frente a obras de accesibilidad orientadas a garantizar la accesibilidad universal. El imperativo normativo prevalece sobre la cláusula de exención.

Fallo: recurso desestimado en todos sus motivos

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación en todos sus motivos e impone las costas a los recurrentes. La exención estatutaria no ampara a los propietarios de los locales y el sótano frente a su obligación de contribuir a las obras de accesibilidad aprobadas por la comunidad en el marco de la propiedad horizontal.