Permuta de solar por obra futura y estafa impropia: el Tribunal Supremo responde a las cuestiones del recurso

El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación en un caso de estafa impropia del artículo 251.2 del Código Penal. Los condenados —el administrador de una promotora inmobiliaria y la propia mercantil— vendieron una parcela a un tercero sin comunicar la obligación de entrega de una vivienda previamente asumida.

Los hechos: una permuta de solar y una obligación incumplida

En octubre de 2015, una propietaria cedió una parcela urbana a una promotora inmobiliaria mediante escritura de permuta. A cambio, la promotora se comprometía a construir un edificio de cuatro viviendas y entregar una de ellas antes del 30 de abril de 2017. El solar se valoró en 112.000 euros y la vivienda proyectada en 75.000 euros a efectos fiscales. La promotora asumió además el pago de los 37.000 euros de diferencia.

Las obras nunca comenzaron. La propietaria falleció en julio de 2017 y sus herederos se subrogaron en sus derechos.

La segunda promotora vende el solar sin comunicar la obligación asumida

Ante la imposibilidad de ejecutar la obra, el representante de la promotora original propuso a los herederos vender el solar a una segunda empresa. Esta asumiría expresamente las mismas obligaciones. Los herederos aceptaron. La venta se formalizó en octubre de 2017 por 400.000 euros, con constancia en escritura del compromiso de entrega del piso.

Sin embargo, apenas siete meses después, en mayo de 2018, la segunda promotora vendió la parcela a una tercera empresa por 630.000 euros. En la escritura se hizo constar que la finca estaba libre de cargas y gravámenes. No se mencionó la obligación de entrega ni se comunicó la operación a los herederos. Cuando estos reclamaron, la nueva propietaria rechazó atender cualquier reclamación al no figurar obligación alguna en su título de compra. Esta secuencia de hechos fue calificada como estafa impropia por el Tribunal Superior de Justicia de Baleares.

El recorrido judicial: de la absolución a la condena por estafa impropia

La Audiencia Provincial de Palma absolvió a todos los acusados al considerar que no concurrían los elementos del tipo penal. El Tribunal Superior de Justicia de Baleares revocó parcialmente esa resolución. Condenó al administrador de la segunda promotora y a la propia mercantil como autores de un delito de estafa impropia, apreciando la atenuante de reparación parcial del daño. La pena impuesta fue de un año y tres meses de prisión para el acusado persona física y multa de 224.000 euros para la persona jurídica.

¿Es aplicable el tipo de estafa impropia cuando el bien comprometido aún no existe?

Sí. El Tribunal Supremo rechaza que la estafa impropia del artículo 251.2 exija que el bien comprometido exista físicamente. El ordenamiento admite la compraventa de cosa futura cuando está perfectamente determinada. La posterior transmisión de la parcela sin trasladar la obligación asumida frustró de forma efectiva los derechos de los herederos.

¿Exige la estafa impropia que exista engaño al tercer adquirente?

No. El Tribunal subraya que la estafa impropia no requiere engaño. No es preciso que el tercer adquirente sea inducido a error ni que resulte perjudicado. Basta con que el autor enajene de nuevo el bien antes de haber cumplido la obligación de transmisión al primer adquirente, en perjuicio de este.

La responsabilidad penal de la persona jurídica

Este motivo carecía de autonomía argumental. Se planteaba como consecuencia necesaria de la estimación del anterior. Desestimado el primero, decae automáticamente.

¿Cuál es el valor de la defraudación: el del piso o el del solar?

El del solar. El Tribunal Supremo precisa que, en la estafa impropia del artículo 251 bis, el valor relevante es el del inmueble objeto del acto dispositivo ilícito. La propietaria nunca habría cedido la parcela de no haber esperado recibir la vivienda comprometida. La referencia ha de ser el solar, no el piso.

Un doble error en el cálculo de la multa que no puede corregirse

El Tribunal advierte que la sentencia recurrida incurre en un doble error. Por un lado, confunde en su argumentación el valor del piso con el del solar. Por otro, toma como referencia los valores consignados a efectos fiscales en la escritura de 2015, cuando el delito se cometió en mayo de 2018, fecha en que el solar fue transmitido por 630.000 euros. El valor correcto sería considerablemente más alto.

No obstante, el Tribunal no puede agravar la pena como consecuencia del recurso de los propios condenados. Ello vulneraría la prohibición de reformatio in peius. La multa de 224.000 euros queda firme, aunque calculada sobre una base inferior a la que correspondería.

Fallo: desestimación íntegra del recurso

El Tribunal Supremo desestima íntegramente el recurso de casación e impone las costas a los recurrentes. La condena del Tribunal Superior de Justicia queda confirmada en todos sus términos.