Responsabilidad notarial y condición suspensiva

Planteamiento jurídico del supuesto

La reciente doctrina del Tribunal Supremo en materia de responsabilidad civil notarial aborda un supuesto de especial complejidad técnica: la omisión, en una escritura posterior de transmisión societaria, de una condición suspensiva de pago del precio pactada en una escritura previa. El conflicto se suscita cuando, como consecuencia de dicha omisión, la parte vendedora pierde no solo el derecho al cobro íntegro del precio, sino también la eficacia práctica de la garantía jurídica que había configurado contractualmente.

Desde una perspectiva estrictamente jurídica, el núcleo del debate se sitúa en la delimitación de los deberes profesionales del notario y en la correcta apreciación del nexo causal entre su actuación y el daño patrimonial alegado.

Naturaleza jurídica de la condición suspensiva

La condición suspensiva incorporada a la transmisión originaria no tenía carácter accesorio. Conforme a los artículos 1113 y siguientes del Código Civil, su función era condicionar la eficacia traslativa del negocio hasta el íntegro cumplimiento de la obligación de pago. En este contexto, el adquirente inicial ostentaba una posición jurídica interina y limitada, sin consolidación dominical plena, lo que implicaba que cualquier transmisión posterior debía quedar igualmente sujeta a dicha condición.

Desde esta premisa, la condición actuaba como un auténtico mecanismo de garantía real impropia, cuya efectividad dependía de su oponibilidad frente a terceros.

Deberes notariales y control de legalidad

El análisis especializado exige atender a los artículos 1 de la Ley del Notariado y 145, 146 y 194 del Reglamento Notarial. De estos preceptos se desprende un deber reforzado de diligencia, que no se agota en la mera documentación de las declaraciones de las partes, sino que comprende la comprobación del título, la verificación de las limitaciones jurídicas que lo afectan y la advertencia expresa de las mismas.

Cuando el notario actúa como sustituto y el título previo consta en el mismo protocolo, la exigencia de diligencia se intensifica. La omisión de la condición suspensiva en la escritura posterior constituye, desde esta óptica, una ignorancia inexcusable, en tanto priva al instrumento público de su función de salvaguarda de la legalidad y del equilibrio contractual.

Nexo causal y daño indemnizable

El Tribunal Supremo redefine el nexo causal al desvincularlo del mero impago del precio, hecho imputable al comprador, y conectarlo con la pérdida de la garantía jurídica. El daño no radica exclusivamente en la falta de cobro, sino en la imposibilidad sobrevenida de hacer valer la condición suspensiva frente a terceros adquirentes protegidos por la apariencia jurídica creada por la escritura pública.

Esta construcción causal resulta plenamente coherente con la jurisprudencia consolidada sobre responsabilidad profesional cualificada y refuerza la idea de que el instrumento notarial no es neutral, sino estructuralmente determinante en la configuración del riesgo jurídico.